华昆咨询全过程工程咨询服务实践——昆明市某机构型养老设施建设项目顺利投入试运行
发布日期：2024-06-19 作者：蒋慧华昆工程管理咨询有限公司 设计管理咨询部与造价六部
本文作者：蒋慧
项目组成员：王佳、孙磊、蒋慧、李银凤、张晋、罗映芹、张文君、凌浩敏
一、项目概况
昆明市某机构型养老设施建设项目是由昆明市地方政府部门主导改建的一项惠民工程。遵从我国 《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出的发展目标，利用闲置建筑改建为机构型养老设施，加快完善养老服务体系，本项目建成后将作为昆明市公建民营养老设施的示范点。
本项目总投资金额约为2281万元，总建筑面积为6379.97㎡，原有建筑为2019年完成竣工验收的住宅区配套商业建筑，改建为机构型养老设施，其中老年人照料居室共67间，照料床位总数为138床，综合建筑面积指标达到46.23㎡/床。
本项目于2022年6月通过可行性研究专家评审，2022年9月订立了EPC工程总承包合同，2022年10月完成施工图审查，2023年12月通过竣工验收，2024年3月完成运营机构招商，2024年5月项目投入试运行。
二、项目难点
(一)技术难点
1.选址决策：同一地点有两组不同规模的闲置建筑，由于委托方为行政部门，工程建设管理经验欠缺，很难从技术、经济和实施难度上甄别项目的可行性。
2.结构加固工程：原有闲置建筑改建为养老设施建筑后，建筑的抗震设防类别由标准设防类（丙类）变更为重点设防类（乙类），结构加固工程难度较大。
(二)成本管控
改建项目在技术层面的复杂性和难度较高，如何在有限的投资估算内，合理、高效、优质的完成本项目本身就是一个挑战。在投资估算范围内合理、有效控制投资，须对概算、预算和结算等各个阶段进行严格、有效的管理与监督。
(三)项目审批程序
本项目为改建项目，在不改变原有规划条件的基础上，改变了建筑使用功能，无法按常规的报批报建程序执行，导致项目如何合规报审并通过竣工验收成为一个难题。
三、全过程工程咨询服务的主要成效和亮点
受政府相关部门的委托，我公司为该项目提供包含项目管理、设计咨询、造价咨询和财务咨询的全过程工程咨询服务。针对委托方的需求和本项目的难点，由我公司设计、造价、招标、会计等专业技术人员组建了项目管理团队，从项目可行性研究、设计、建设和验收交付等不同阶段，为委托方持续提供最佳的解决方案。通过对设计管控、成本管控和项目管理，使项目顺利完成并通过竣工验收，最终建成效果超出委托方的预期目标，得到委托方的认可。
（一）设计咨询——选址与结构加固工程的研究分析
本项目最初有两组闲置建筑可选：1#选址为12层办公建筑，2#选址为2层商业建筑，改建后两组建筑的抗震设防类别均由标准设防类（丙类）变更为重点设防类（乙类）。根据项目已有可行性研究报告分析，将项目选定在1#选址，但经我公司介入审核后，发现1#选址办公建筑的原有结构原因，导致结构加固工程的实施难度巨大，且加固成本远超可研估算，因此，我公司邀请了云南省抗震结构专家进行论证，并编制了专项咨询技术分析报告，协助委托方将项目选址变更为2#选址，避免了项目实施后超投资估算的风险。
（二）造价咨询——行之有效的成本管控
针对本项目的特点和难点，我公司制定了一套行之有效的成本管控方法，并严格遵循，确保初设概算不超可研投资估算、施工图预算和竣工结算不超初设概算。同时，在合规、合理的前提下，采取利旧和成品保护措施，减少损耗并提高其可持续性。材料选型是本项目的重点之一，通过市场调研、材料比选、集中采购等方法，合理锁定材料品牌、型号和价格。项目实施过程对部分内容提出可优化设计的意见，并进行投资必选分析，选择出优质并节省投资的设计方案进行实施，确保在成本控制的基础上，实现项目品质和经济效益最大化。
（三）项目管理——以联审联批解决竣工验收问题
由于本项目无法按常规的报批报建程序执行，我公司针对本项目特点提出解决方案，并协助委托方与相关部门进行积极沟通，明确改建项目的具体要求和限制，及时提供相关证明材料，且严格按照报审程序要求认真组织图纸审查、专家评审和相关验收等工作，最终以联审联批的方式顺利通过了竣工验收。
四、结语