工期和造价的“双控”实践——省内某重点中学全过程造价咨询案例分享
发布日期：2022-12-27
作者：业务十五部项目组
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某地区是我省教育改革先行区、现代教育示范区、优质教育核心区，其辖区内某重点中学作为百年名校，一方面承载着教育的历史使命——传承、示范；另一方面要与时俱进，适应社会发展的需要。结合该中学的实际情况，新校区建设既是该地区高中教育发展的必由之路，也是长足发展这所百年名校的适宜契机。省内某重点中学新校区建设项目（以下简称：本项目），项目用地133,987.30平方米（约200亩），总建筑面积124,395.30平方米。建设60个高中班，满足3,000名学生使用。概算总投资98,165.67万元，建设内容包括教学综合体、体育馆、艺术楼、食堂、宿舍楼等。项目于2020年11月5日开工，2021年8月20日顺利通过竣工验收。由于本项目需满足秋季开学的要求，工期只有短短的288天，较正常工期压缩了50%以上。校方根据校园文化、教育教学需求及管理要求对特殊区域的装修方案、材料（设备）选型、智能化软硬件及专业实验室用具等提出具体需求，往往与批复概算不匹配。项目建设中，既要保证建设内容满足校方使用需求，又要求建设方（项目实施主体，由政府方与社会资本共同组建，负责本项目投融资、建设、移交）掌握校方使用需求对项目总投资的影响，并科学决策下阶段调整优化方向。因此，建设方对造价咨询团队的专业能力、工作效率等方面均有高标准的要求。本项目建设周期短、设备类型多，应从工期、质量、结算便利性等多方面综合选择科学的发包方式。鉴于施工总承包项目工期紧、招标阶段未完成施工图、不具备编制工程量清单或模拟清单的情况下，采用下浮率招标的方式尽早发包；鉴于设备标专业性强、品类繁杂、数量多的特点，采用工程量清单招标的方式分类型分批次发包；对于燃气、供配电、自来水等市政配套类项目，根据当地政策要求单独发包。实施过程中，建设方既要保证项目工期、质量，加强方案调整、认质认价、签证变更的时效管理，也要跟踪合同价（或施工图预算）的动态变化，实时掌握项目总投资。建设方委托造价复审单位，对全过程造价咨询单位出具的预算成果、结算成果进行复审。1.根据投资估算、初设概算、施工图预算，与建设方配合完成适合本项目的投资控制计划。及时对施工方法和建筑材料、设备等对投资的影响，提出专业化建议，配合建设方在规划、设计配置、产品档次、材料及设备选型等方面作出及时、正确、科学的决策。2.根据设计施工图纸，编制、审核施工图预算、编制工程量清单计价文件。4.对工程所在地各类地材及项目涉及的各类材料（设备）等进行调研、询价及审核；5.深入施工现场，积极收集造价管理资料（包括合同、图纸、各种记录、变更、签证等相关经济资料），协助建设方建立工程投资控制体系，参与图纸会审、施工组织设计、施工方案及重要技术措施的审核，参与工程经济类合同的起草、审查、谈判、签订工作。6.负责工程造价档案资料的整理移交，配合完成竣工财务决算的审计等。（一）运用动态控制管理方式进行全过程造价管控，有效完成了投资控制总目标项目投资动态管理是我公司一贯坚持的全过程造价管理理念。针对项目工期紧、方案多变等特点，项目组通过建立投资控制分析动态表、多方案测算等措施协助建设方高效决策，协同各参建单位主动推进。项目概算总投资98,165.67万元，预计竣工决算投资（竣工决算未完成）93,830.43万元，较批复概算约结余4,335.24万元。其中，交由我公司审核核定的结算总投资62,646.87万元。在全过程工作中，项目组采用的主要措施如下：1.分解总投资，设置单位工程和分部分项工程投资控制目标根据现场推进情况，结合概算与施工图预算，精准测算各阶段投资控制目标。对于设备类项目，因实际设备采购需求和概算批复不一致，项目组分析概算并根据实际需求重新设置控制目标；对于施工总承包项目，汇总各类型材料（如：洁具、太阳能设备）总价，供建设方在认质认价中对比参考；项目组还通过多方案测算、运用我公司指标库测算等方式协助建设方选定实施方案或招采方案，为项目顺利实现控制目标保驾护航。
2.设立《建设项目全过程投资控制分析动态表》，并实时更新、分析和汇报每月定期呈现预计总投资，便于建设方全面掌握项目投资情况并科学决策。《建设项目全过程投资控制分析动态表》包含建筑工程费用、工程建设其他费及建设期利息。其中，建筑工程费用根据每日工作例会确认的实施方案、认定的材料价实时调整，并预估因使用需求细化产生的变更签证和材料调差费用；工程建设其他费及建设期利息按月度实际发生投资计列；预备费使用情况按月度进行分析。《动态表》实时反映项目总投资是否存在超概风险，是业主方决策的重要依据。根据项目实施进度，业主方对超概项及时纠偏，对尚未实施项（如：装修档次及标准、教学设备采购内容）进行设计优化或方案调整，对不必要发生的概算项目进行调减。本项目采用定额计价、中标下浮率的合同模式，项目需认质认价的材料及设备体量大，共涉及建安类材料约2025项、智能化及教育教学设备类约182类、实验室用品及药剂约270类。为实现项目投资可控、进度可控、结算时间可控，项目组牵头建立科学的询价流程并高效执行。具体流程如下：1.牵头制定认质认价流程，协同各方在施工期间内完成其工作职责为实现认质认价工作的规范化和标准化管理，项目组牵头制定认质认价流程。2.梳理材料的市场供应情况、类型特点，制定科学的认价方法（1）定制材料/新型材料/重要（占总投比例大）材料。包括：定制的智能化软硬件、预制水磨石地面、乔木灌木等。此类材料具有区域供应商单一、价格不透明、价格易被封锁等特点，认质认价小组采用考察的方式进行认价。考察阶段，因考察目标清晰、采购需求明确、采购意愿浓厚，各供应商配合度高、报价市场竞争性强；认价阶段，领导小组根据磋商结果自主决策，时效性强。（2）通用性材料。包括：墙地砖、水电材料、热源设备、洁具等。询价阶段，项目组采用电话、网络、厂商报价、现场询价、参考价格信息等多种方式询价，每种材料询价途径不少于3个，并对各途径获得的报价进行分析，对询价材料品质与认质品质进行对比，提出合理的询价建议价。项目认质工作是精准询价的前提条件，是高效推进认价工作的核心。建设方难以决策的本质原因往往是不掌握项目投资情况、不掌握选定材料与概算对比情况。在项目实施中，项目组采用两个办法：一是通过我公司多年的材料数据库，分析普通档次、高端档次、校方推荐档次的金额差异，供建设方参考并确定材料（设备）的参数、品牌及具体型号。二是对比分析询价结果与控制目标的偏差，并在动态投资控制表中实时反映，及时向建设方反馈动态差异，供建设方掌握材料认价对投资的影响。2021年3月至2021年8月，市场材料价格波动较为明显。在认质认价工作中，项目组引导造价复审单位共享资源，加强交流材料（设备）的认质背景、认价依据。在两家咨询公司的协作下，共同解决疑难问题，保障了认质认价流程完整、认价结论客观合理，为实现项目高效结算提供了坚实的基础。项目送审金额73,138.87万元，审定金额62,646.87万元，审减10,492.00万元，占审定金额的16.75%。通过项目组科学管理、高效协作，结算工作较类似项目获得了高质量、高效率、高标准、高认可度的成绩，成为了本项目的重要亮点。快速完成竣工结算定案工作的主要经验分享如下：过程结算是国家层面对结算工作的重大改革。云南省住房和城乡建设厅于2021年12月17日发布《关于进一步推行建设工程施工过程结算的通知》。项目组依据工程形象进度及施工合同签订情况，采用“分段分块”结算审核方式，使工程结算与工程建设进度基本实现同步，确保款项支付和投资目标的实现处于受控状态。其中，主体工程审核工作约3.5个月完成；安装工程约2.5个月完成；装修工程约3个月完成。在施工过程中，根据以往项目经验，项目组提前梳理结算所需资料清单提交建设方及施工单位，并要求据此分段报送结算资料。由于在施工过程中已经完成全部材料（设备）的认质认价工作并完善了签证变更手续，缩短了结算资料准备时间，提高了结算效率。除项目组人员外，部门组织具有丰富经验和能力较强的造价人员根据分段结算节点开展结算工作。（1）结算工作组人员安排。土建专业组成员5人，安装专业组成员4人，室外工程组成员1人。本项目室外工程与安装专业、土建专业与装修专业交叉度高，在结算工作中，各专业组加强协作、及时共享发现的问题，对于争议性问题（如：室外管网共管开挖土方）加强内部沟通，项目组协同解决。项目结算需要建设方、施工单位、造价单位及复审单位共同配合完成。在结算审核工作中，各参建方充分配合项目组不分昼夜地工作，复审单位共同参与解决争议事项。在各方合力推动下，项目结算得以顺利完成。1.在建设单位组织下，各参建单位协同配合、高效工作，在短时间内完成了工程建设任务、结算任务及项目移交任务。建设阶段，运用动态控制管理思路保证项目投资可控并完成材料（设备）认质认价；结算阶段，采用分段结算的方法保证竣工结算定案工作快速完成。项目工期和投资“双控”效果优异。2.项目实施期间，与协作单位搭建良好沟通平台、及时向建设方提出咨询意见，在建设过程中发挥重要主导作用。在时效性、专业性、高效沟通等方面，建设方对项目组给予高度评价并充分信任，各参建方一致认可并好评，为企业树立了良好的业界标杆。3.高效的结算审核工作降低了项目融资成本，对解决拖欠工程款和农民工工资，深化建筑市场管理改革，促进建筑业高质量发展有着较好的示范作用。
